収益物件・投資物件について

収益物件とは、①住居系②事務所系③テナント系など毎月一定の賃金収入のある不動産や、家賃収入を得る目的で購入した物件のことを言います。

1.マンションやアパートなど住宅系

初めての方はマンションやアパートなどの住居系の収益物件から購入される方が多いです。物件数も多く、手ごろな価格からの購入が可能です。
※低額の空き家についても、収益物件としてご活用いただけます。
2.オフィスビルなど事務所系

住居系との大きな違いは、貸す相手が個人ではなく法人であることです。
長期にわたって安定した収益を得るには、法人の場合は賃貸期間が長期になること多いのでおすすめです。
3.店舗や倉庫などテナント系

基本的に、店舗はお店の不動産を所有しているわけではなく、オーナー様から店舗を借りて営業しています。ただし、テナントが閉店した場合など、次が決まるまでのロスが出るリスクがあります。

2002年4月から、取引のある金融機関が破綻すると、いくら預金していようとも1,000万円までしか払戻されないというペイオフが解禁されました。

そんな中注目されているのが、収益物件での資金運用です。
収益物件は高利回りで、ずっと運営することで安定した家賃収入を得ることができるのです。

２つの収益方法「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

「運営・賃貸」により得られる賃料収入などをインカムゲインといい、「購入」した物件価格と「売却」した物件価格の差益をキャピタルゲインといいます。

現在の不動産市場では、よほど割安な物件をみつけなければ、キャピタルゲインを得ることは難しいでしょう。運良く高収益を見込める物件を見つけることができたとしても、修繕積立金がない、管理組合が機能していないといった物件の可能性が高く、非常に危険です。
収益物件で収益を得るためには、インカムゲインで考えるのがおすすめです。

収益物件（収益不動産）にはどのような物件がよいか

収益物件は資金運用の一つとして購入するので、物件の金額が高額になってしまうと利回りが悪くなってしまいます。
実際収益物件として新築と中古物件との比較とそれぞれの物件の選び方をご紹介します。

新築物件

新築という付加価値があることがメリットです。
ただし、最初は多少家賃が高くても入居者の見込みがありますが、2回目以降となると、新築の付加価値がなくなり、家賃が高いと入居する人はいなくなってしまいます。
そうなると家賃設定も安くしないといけなくなります。
また、物件を購入すると価格が高額で、建設日数が必要になり、その間は家賃収入を得ることが出来ません。

■新築収益物件の選び方

価格が高い新築物件は、その反面、最新の設備を備え、修繕費用は当分かからないというプラス面もあります。
中古物件も同様ですが、新築物件を選ぶ際に重要なのは、日当たりや眺望、周辺環境等が挙げられますが、そもそもの建築予定地の綿密な調査も必要です。
建設予定地の下に大きな地層や地下水脈がないか、土壌の基盤はしっかりしているか、などを調べ、周辺のマンションやビルにひび割れや道路との不自然な段差が見られると、将来的に購入した建物にも影響が出る可能性があるので、しっかり吟味してください。

当社では、新築物件を選ぶ際に上記内容について審査いたしますので、収益の上がる最もコンディションの良い新築物件をお探しするお手伝いをさせていただきます。

中古物件

物件を安く購入することができ、さらにすぐ賃貸できることがメリットです。
できるだけ内装がきれいな物件を購入するとさらによいでしょう。
オーナーチェンジで購入し、築10年前後、立地条件が良い物件を選ぶことがおすすめです。

■中古収益物件の選び方

まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスにかかかる金額を踏まえて検討しましょう。
中古物件は新築に比べて価格が安いという利点がありますが、築年数によって、老朽化に伴う修繕の心配があります。
購入後に、不具合が見つかり、手直しする必要が出てきたり、修繕費がかかる場合もあります。
特に水回りやエアコンなどの設備や、リフォームをお考えなら間取りや段差などのチェック、通気性・騒音のチェック、さらに中古マンションに関していえば、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等の共用部や管理システムもチェックしておく必要があります。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。
当社では、中古物件を選ぶ際に上記内容について審査いたしますので、より良いサービスをご提供し、収益の上がる中古物件のご提案をさせていただきます。

1立地条件

収益物件を選ぶときは、必ず自分の目で入居者のニーズや、ターゲットにマッチしているか、などの立地条件を確認する必要があります。
立地の良い収益物件というのは、最寄駅からその物件が10分圏内にあり、スーパーや学校、医療機関や公共施設・商業施設が複合的にある利便性の良い立地条件のことです。
まず、その街に足を運び、ご自分の目で周辺施設などをよく観察し、人の流れの様子や、周辺の賃貸料などを調査するようにしましょう。
当社でも、ご相談いただいたお客様へ、周辺環境の調査と情報の開示をさせていただいております。
2将来性

収益物件近くに、大きな空き地や事業予定地、駐車場などがある地域は、将来的に大規模な商業施設などが建設される可能性があります。
また、地下鉄の予定地とか、敷地に道路計画や区画整理にかかっている場合は、税金が安かったり、将来の建替時期に保証金が入っていたりなどのメリットもある可能性があります。
3収益性

収益物件を購入する際に最も重要な点は、収益の確保が持続できるかどうかです。
例を挙げると、駅から近いのに広い道路ではなく狭い道路沿いの物件を購入したり、所有権ではなく借地権付きの不動産を低額で買い取ったり、鉄筋コンクリートではなく木造を安く買い取り、建て替えを行うなど、収益を上げる方法は考え方を変えるといくらでも挙げられます。
当店でご相談いただくと、これらの収益方法のご提案をさせていただきます。